文/仁达方略管理咨询跟公司 房地产事业部

2015年的钟声即将来临，房地产行业在2014年经历了一场寒冬，基于仁达方略对房地产行业的长期跟踪和研究，我们总结了2014年房地产行业的十大热点。

1.白银时代开启

随着房地产市场十年黄金时期的高速增长，全国房地产价格逐步攀升。根据统计局所得数据，北京、上海等城市的房屋价格相从2004年的5000元左右，上涨到2013年的20000元以上已严重超出了居民的购买力，加之十年期间，居民人均房屋自有率不断增长，根据北大社会科学调查中心统计数据，2011年中国住房自有率已达84.7%。房屋需求市场尤其是二线以下城市，自有率更高。房地产市场的需求市场已接近饱和状态，房地产市场高增长已难以为继。低增长的白银时代来临。

2014年伊始，全国房地产市场“降”声一片，根据国家统计局数据，截至11月，商品房销售面积已累计下跌9.2%，三季度152家房地产上市企业利润同比下滑8.73%。房地产市场放缓形势已日趋明朗。

房地产市场从黄金时代走向白银时代，显示了房地产市场躺着就能挣钱的时代结束了。房地产市场的理性回归，对于房地产企业的运营管理等提出了更高的要求，将加速房地产企业的变革和创新。

2.“限购”松绑难改低迷形势

房地产市场是国民经济发展的支柱产业之一，同时也是各地方财政最重要的收入来源之一。房地产市场的下滑，对于GDP和地方财政都会带来巨大的影响。中央和地方政府都开始出台救市政策，以缓解房地产市场的下滑趋势。

央行： 9月，央行、银监会出台救市文件，包括调整贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;部分调整对于购买二套及以上数量房屋的限制，鼓励银行提供贷款支持。

地方政府：多数城市采取比较含蓄的“口头传达”、“微博”、“发布会”等方式宣布取消限购情况，至2014年9月底，全国46个限购城市中，仅北京、上海、广州、深圳和三亚等5个城市仍然执行限购政策。其他城市都已取消或调整了限购政策。

央行和地方政府对于限购的松绑，并未促进房地产市场的明显回升，大部分城市仍保持低迷。显示了房地产市场对于行政干预的反应力度在不断减小，房地产市场的市场化程度越来越高。

3.住房信息联网姗姗来迟

随着房地产市场近年的高速发展，高房价已成为民众热议的话题，加之房叔、房姐等通过非法所得大量房产的腐败事件层出不穷，民众对于住房信息联网的呼声越来越高，希望依靠住房信息联网遏制高房价和加强反腐。

12月，中国政府网全文发布由国务院签署通过的《不动产登记暂行条例》，将从2015年3月1日起施行。条例明确规定，建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，国家、省、市、县四级登记信息可以实时共享，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享;权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供等。

不动产登记是我国建立长效调控机制的重要环节，有助于遏制不合理的、过多的投资投机需求，促进合理需求的平稳释放，但其短期内可能会对下滑的房地产市场造成进一步打击。

4.热点行业风云突起

中国1999年已经入老龄化社会，未来20年，中国老年人达到3亿，老年人数量达到近1/4，而由于实行计划生育的政策，目前中国大部分家庭为独生子，未来将面临着两个年轻人赡养4位甚至更多老人的窘况。养老地产已成为解决社会需要和房地产企业开辟新业务的重要选择。

4 月国土资源部办公厅印发《养老服务设施用地指导意见》，以保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理，从而大力支持养老服务业发展

6 月保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出自 7 月 1 日起，北京、上海、广州、武汉将试点为期 2 年的以房养老。

部分企业已开始纷纷加大养老行业的投资力度。

养老地产

6月，国内首只养老地产基金—兴业养老基金成立。该基金拟在全国新建300个养老地产项目，目前首个养老项目在黑龙江省肇源县启动。

10月，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园——社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”。通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务。

其次，随着中国人均收入水平和国民素质的提高，旅游越来越成为人们休闲放松的重要方式，旅游地产也开始逐步发展起来。越来越多的企业开始涉足旅游地产。

1月， 碧桂园计划将在湛江东海岛打造大型旅游地产项目，投资金额逾数十亿元，具体细节目前仍在洽谈中。据悉，碧桂园有意在此建设集五星级酒店、海洋主题游乐园、滨海休闲旅游度假区、海鲜美食园、国际会议中心、游艇码头、海上体育运动等功能为一体的综合旅游地产项目，打造成为湛江旅游景点新标杆。

5 月，廊坊市国土土地开发建设投资有限公司与北京万科企业有限公司签署了《战略合作框架协议》，拟就双方基于京津冀一体化战略下的物流及城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战略合作关系。这宣布了万科正式进军物流地产。

8月，万科宣布旗下首个滑雪度假项目，总投资近400亿元的“松花湖度假区”将于12月建成并投入使用

此外还有产业地产、教育地产等，也成为房地产市场的新宠儿。

新兴行业是房地产企业应对传统房地产市场放缓的重要利器，但目前，由于市场有待成熟、商业模式不完善、盈利模式未明晰等因素影响，很多企业都处于亏损状态，新兴行业的发展前景还有待商榷。

5.跨界转型成新常态

随着传统房地产市场进入白银时代，企业的利润和收入都在放缓甚至下滑。越来越多的企业开始通过跨界转型谋求新的增长点，以促进企业的持续快速发展。如

6月，佳兆业发布公告，其与杰瑞莱贸易订立股权及债务转让协议，佳兆业6.73亿购创展酒店51%股权及债务，发展酒店业务。

8月，恒大宣布进军农业、乳业、畜牧业。农业方面发布了恒大粮油产品，乳乳业方面于9月成立乳业公司，收购了新西兰咔哇熊乳业，生产咔哇熊婴幼儿配方奶粉。

10月，万科集团在东莞市大朗镇石厦村投资首个个综合产业园项目，总投资6.5亿元，项目用地236亩，项目业态涵盖物流仓储、电子商务、高科技企业孵化器、创意产业等方面，试水产业地产。

12月，绿地集团，政府合力建设东莞市常平镇产业发展中心，布局产业地产，建成后充分利用综合办公楼宇、产业运营园区和科技孵化基地帮助镇街实现转型升级。

跨界转型成为房地产企业应对房地产市场防滑的最重要的手段。房地产企业基于自身的资本实力、管理经验等向其他行业或上下游迈进，但隔行如隔山，跨界转型是否能够为企业的发展带来脱胎换骨的变化，尚需时间验证。

6.产融结合如火如荼

1月，绿地集团金融投资控股出资2.55亿元，发起设立重庆保税港区绿地小额贷款公司，持股51%，为中小企业提高小额贷款。

1月底，恒大地产公告称，以33亿元收购了华夏银行4.522%的股份，收购后，恒大地产成为华夏银行第五大股东

1月，世茂股份公告称，以21.86亿元的对价收购光大集团持有的申银万国证券7.74%股权。交易完成后，世茂股份将成为申银万国第三大股东，这是世茂集团入股海通证券后再次加码金融业投入。

2月，越秀集团成功收购香港创兴银行3.2625亿股份，占创兴银行已发行股本的75%，总现金代价约为116.4亿港元。

6月，大连亿达登陆香港交易所，根据招股书显示，亿达中国将向全球发售5.8亿股股份，每股定价是2.3港元至2.9港元，集资13.34亿-16.82亿港元

8月，绿地集团在贵阳成立贵州省绿地金融资产交易中心，由绿地金融投资控股集团独资设立，经营范围包括金融信息数据处理、金融资产经纪服务、票据质押融资、金融类创新产品设计与实施、金融资产交易平台运营等。

截至目前，上市房企中已有30多家涉足金融领域。随着房地产市场的放缓和银行对房地产市场信贷收紧，越来越多的房地产企业将会发展产融结合，一方面可以增加企业的利润来源，另一方面可以满足企业的融资需求。产融结合是房地产市场发展的重要趋势之一

7.并购整合大势所趋

受到房地产市场行业集中度的进一步提升，及房地产市场放缓等影响，2014年，房地产行业并购整合频繁上演。并购整合将成为加速房地产行业分化的重要手段。仅一季度，中国并购市场完成359起并购交易，而房地产市场52起交易，占比14.5%，位列第一。交易额达55.49亿美元，排名第一。如

3月，泰禾集团旗下子公司以2040万元获得了北京万科所持有的北京祥筑房地产开发有限公司40%股权。股份受让后，北京祥筑的股权结构为：福州泰禾持股40%、北京万科持股35%、其他股东持股25%。

7月，搜房宣布两宗并购交易，根据搜房公告，第一宗交易为搜房将从世联行的定向增发交易中认购其10%的总股份，总额约1.2亿美元;第二宗交易为搜房将从合富辉煌的定向增发中认购，并且向现有股东购买股份，总股份达到合富辉煌流通股本17%，涉及总额约9100万美元。

房地产行业的并购整合，是房地产市场发展的大趋势。一方面有利于扩大优势企业的规模和市场，增加企业的竞争力，另一方面有利于优化房地产行业的竞争结构，提高房地产行业的集中度。

8.合作开发日趋流行

房地产市场的成本不断提高，利润的不断下滑，及在开拓新兴领域和市场方面的经验不足，促使房地产企业越来越多的采用合作的方式与其他企业共同开发项目。合作开发模式成为房地产行业日趋流行的模式。

3月，绿地集团和正鼎集团联合开发北戴河项目，总建筑面积约35万平方米。

7月，建业地产股份有限公司发布公告，其与郑州保利订立合作协议。双方同意合作发展洛阳地块。

11月，万科与深圳地铁地产公司达成协议，将共同开发深圳地铁红树湾站上盖综合体。

合作开发对于房地产企业的区域扩展和市场扩展有重要的意义。一方面可以弥补房地产企业的区域和市场相关经验的不足，另一方面可以降低企业的成本，减小开发的风险。合作开发对于房地产企业未来快速发展具有重要的促进作用。

9.房地产基金风波再起

进入2014年，受累于房地产市场的不景气，监管不严。有关房地产基金陷入兑付危机的消息此起彼伏。给本已受争议的房地产基金市场带来了重大打击。

7月，海沧资本旗下多只有限合伙基金产品陷入兑付危机，募集款项不知所踪，涉及总金额高达4亿元左右，海沧资本前法定代表人姜涛彻底 “失联”，300多名投资人4亿多资金面临“打水漂”的风险。

6月，万家共赢资产管理公司(以下简称万家共赢)旗下产品8亿资金被挪用事件，在房地产私募领域掀起了一场轩然大波。尽管上述8亿资金已经实现保全，没有造成重大损失，但本次事件再度引发业界对房地产私募资金监管能力的担忧。

房地产基金是很多房地产企业的重要融资渠道之一。危机的出现，为房地产企业的融资蒙上了阴影。现金流短缺未来或许成为房地产企业面临的最重要威胁之一。

10.海外市场前景可期

受到于国内的限购、限贷等楼市调控政策，海外一些国家的贷款政策较为宽松，且利率较低，加上人民币升值带来的投资回报率提升等因素影响，部分优势房地产企业加快了海外市场的拓展。截至2014年，已有万科、绿地、中海、富力、碧桂园等6家企业开拓海外市场。如

1月，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目。

1月，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。

2月，万科集团宣布与美国房地产商RFR公司合作，在纽约市曼哈顿中城兴建一座高61层的豪华公寓，这也是万科首次在纽约投资的项目。并通过收购的方式在香港获得湾 仔项目

12月，绿地集团与韩国首尔市政府在首尔签署项目合作谅解备忘录(MOU),拟投资开发建设首尔最高双塔建筑。该项目位于首尔麻浦区上岩洞,是首尔著名的媒体产业公司聚集地,地理位置优越,距离金浦机场20分钟车程,1小时可达仁川机场。项目规划用地面积约56亩,规划总建筑面积约62万平方米,绿地规划将其建设为集酒店、酒店式公寓、普通住宅、办公、商业、会议中心等于一体的超高层双塔建筑,预计总投资超过200亿元人民币,建成后将成为首尔市地标建筑。

房地产企业的海外拓展，迈出了中国房地产企业的国际化战略的第一步，对于增强房地产企业的全球竞争力，建立真正的跨国企业具有重要的意义。海外市场是中国房地产企业未来拓展的重要市场。

11.新型城镇化规划效应存疑

中国的房地产市场受国家宏观调控影响较大，如经济政策、信贷政策、货币政策等。

3月，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》发布，《规划》要求到2020年，全国城镇化率要达到60%，并要求建立一系列城市带，增强中心城市辐射功能，加快发展中小城市等。实现各级城市的协同发展。并提出要大力加强棚户区改造。

8月，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作》的通知，通知指出，2014年计划改造各类棚户区470万户以上。为加快新一轮棚户区改造开了好局。

《规划》的提出为中国未来城市发展指明了道路，房地产市场发展有了更明确的目标。但受到中国房地产市场巨大存量、房地产需求市场萎缩、棚户区改造量巨大等影响，未来房地产市场发展前景仍值得怀疑。

12.电商成香饽饽

2014年是互联网大热的一年，随着阿里巴巴、京东等企业的上市，电商成为了炙手可热的话题。房地产企业也不落人后，纷纷加入进来。

6月以来，万科借力智讯科技，打造“万享会”，实现线上全民营销，同时线下建立一站式选购平台，万科购房中心。取得了不错的效果。

7月，旭辉、复地跟风“全民营销”，前者推出“微销宝”，后者力捧“财富云”，均通过微信APP，以佣金激励机制实现随时随地客户积累。

9月，万达宣布与腾讯和百度合作，打造全球最大线上线下(简称O2O)电商公司。据悉，三方将在打通账号与会员体系、打造支付与互联网金融产品、建立通用积分联盟、大数据融合、WiFi共享、产品整合、流量引入等方面进行深度合作。万达原本便是一家以商业地产开发为主的房企，而随着近年来实体商业受到电商冲击，原有的商业尤其是零售生存变得艰难。万达进军电商，也是和其原有的主营业务相关的一次多元化发展，希望能研究出合理的模式将线上和线下商业联系结合起来。

11月，首创置业已联合国内知名电商平台进行合作，并在全国范围内联合推出特价房源秒杀、高额购房优惠、1折起抢购特价房等优惠活动，形成多城市协同作战的大规模让利，从而实现线上线下业务的协同发展。

电商是房地产企业在互联网快速发展的时代背景下推出的重要营销手段，有效的提升了企业的知名度和客源。但房屋的位置、质量、价格等是真正的核心。电商会为房地产企业带来怎样的效果需要进一步深思。

13.新模式异军突起

随着房地产利润水平下降以及金融环境收紧，开发商尝试轻资产模式。以减轻资金压力和扩大利润渠道，部分企业如万科、保利、上实发展等开发商纷纷推出新模式。

3月，在万科2013年度业绩推介会上，郁亮正式向外界表示，万科将学习美国铁狮门，引入“小股操盘”模式。所谓“小股操盘”，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。而小股操盘者万科，则能借此提高资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率(ROE)。在万科的小股操盘模式中，合作对象可以是土地方、资金方，或者是两者都有。万科不追求控股，持股比例最低为10%左右，但需承担项目的经营管理。其他投资人不论是否控股，不可干预项目的具体经营管理。

以今年上半年为例，上半年万科新增加开发项目19个，对应的规划建筑面积约为264.1万平方米，其中4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。但都由万科统一开发。

朗诗也正在商谈若干小股操盘项目，预计最快可在2014年内敲定

新模式是房地产商应对日益下滑的市场采取的新策略，随着房地产市场从黄金时代步入白银时代，越来越多的房地产商将开启轻资产等新模式，为其长远发展提供支撑。

14.混合所有制成改革先锋

随着中央出台积极发展混合所有制等国企改革的相关政策，各行各业都相继尝试探索混合所有制，部分房地产企业也开始参与其中。

1月，平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、国投协力五家财务投资人斥资近120亿元入股绿地,持股约20%，绿地成为混合所有制改革探索的先锋。

4月，万科总裁郁亮今日在香港一地产研讨会上表示，有兴趣参与房地产相关的国有企业混合所有制改革。郁亮指出，目前国企面临混合制改革，将竞争性行业出售或引入民间资本，万科也有兴趣参与，亦有不少机构与其在接洽中

混合所有制的推广，一方面可以引入外部资本，充实企业的资本实力，缓解房地产企业的资金难题;另一方面，可以盘活国有资产，实现国有资产的保值和增值。未来，将有更多的房地产企业参与到混合所有制中来。

房地产行业的寒冬未来何时解冻，仍是未知之数。仁达方略认为，房地产企业应做好长期准备，充分理解房地产行业热点，抓住房地产未来发展趋势，从而带领企业度过寒冬，迎接房地产行业的有一个春天。